そろそろ屋根の点検を(トタン屋根のサビやコーキング)

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そろそろ、屋根の点検時期ですね。

この時期は枯葉がドレンパイプ(無落雪屋根のスノーダクトに付いている排水口ですね!下水道に繋がっているので冬でもポワポワと熱があり、冬季間でも屋根の雪が少しずつ融けて流れるのです)に詰まったりする時期です。

本格的な冬が来る前に、排水口をゴミや枯葉が覆っていないか確認しましょう!

 それと、トタンとトタンを繋ぐ防水コーキングも経年により劣化してヒビ割れしてきます。

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 すると、ひび割れしたところから水が漏れてくるのです。

北海道では雨漏りは『冬』に起こるのですよ!!

だから、雪が降る前に、屋根の点検、修理が必要なのです。

防水コーキングって、トタンとトタンのつなぎ目=ただでさえ水が浸入しやすい継ぎ目=を防水するためのものですから、この防水コーキングがひび割れしてると、水が漏れてくるのは当たり前です。。

高所作業が伴うので、大体は業者さんへ外注している方が多いと思うのですが、ウチの場合は担当者自身が見に行って、屋根に上って点検やお掃除をします。

そして、写真をバシバシ撮ってオーナー様へ報告します。

やっぱり、担当者自身が見ていないと、損傷の程度などをうまく説明できないんですよね。。。

管理担当者はオーナー様の代理人としてその物件を見れるようにならないとダメです。

ちなみに、

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 このようにサビが結構出ていた場合、もう限界です!

屋根塗装しましょうね!

ハゼ締め⇒コーキング打ち直し⇒サビ転換剤塗布⇒錆び止め(下塗り)⇒中塗り⇒上塗り、

と仕上げて行きます。

 

自動火災警報装置(自火報)の蓄電池交換

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 アパートマンションには、用途や床面積により「自動火災警報装置」の設置が義務

付けられています。

どこの場所で火災が起きているか?を表示してくれるものです。

もちろん、各部屋にも火災報知機が設置されており、この写真のような制御盤に接続され、

1階の火災報知機が作動中(火災中)とか屋根の内側、いわゆる小屋裏の報知器が作動中

などと一目瞭然に表示され、けたたましい警報音が鳴ります。。

また、半年に1回はこれらの機器の点検義務があり、更に3年に1回は管轄消防署への

報告書提出義務があります。

 これ、絶対に点検報告を怠ってはいけません。

 だって、アパートマンションに付いている火災報知機が機能していなかったら、

火災が起きても火災報知機が鳴らなかったら・・・

そのせいで入居者けがをしたりしたら・・・・

その責任は大家さんです!!

賠償責任を求められてしまうのです。。

 という事で、今回のお話はその点検ではなく、停電時でも絶対に火災報知機を止めては

いけない「自動火災警報装置(自火報)」に内臓されている非常用バッテリーについてです。。。

コレ、10年くらいで寿命です。。。

更に、交換費用が高いっ!!!

2万5千円位かかります。。

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 バッテリー自体はこんな風に格納されており、赤と青の線のコネクターを抜き差しするだけで

交換が可能です。。。

(この写真は最初の写真のカバーを取った内部の写真です)

でも、コレって資格を持った人でないと交換できないのです。。。

更に、半年に1回の点検も、3年に1回の消防署への報告書提出も、資格を持った人で

ないと出来ないのです。。。。

 なので、多分このクラスのバッテリー(ニッカド電池)なんて1万円位で買えると思うのですが、

防災業者さん(資格を持った専門業者)に依頼しないとならないのです。。。

 で、発注し、すぐ交換してもらいました。。

作業時間2分(多分。。動作確認も含め)

 いたし方ありません。だって入居者の生命と財産を守るのも大家さん、管理会社の努めですからw。

共用部の電気料金、高くないですか??

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 アパートオーナーの皆さん、共用部の電気料金ですが、

高いと思いません??

 例えば、基本契約(ブレーカー契約)が30A(アンペア)の場合、

現在では日本一高くなった北海道電力での基本料金は月額1,004円程。

これを半分の15A契約にするだけで約502円と半額になります。

(ちなみに、日本一安い北陸電力だと、30A契約の場合、基本料金は712円ほどです。。約3割安いですね!)

という事で、アパートオーナーさんは皆さん、大体が新築時のままの契約で継続している方が

多いです。。

新築時は施工した建築業者さんの下請けの電気工事店が、何となく(失礼?)

『30A位の契約にしておいたらいいんじゃない?後で何か機器が増えたら困るでしょ!』

ってな具合に安易に組みがちです。。

 ですが、どうなんでしょう。

アパートの共用部分って、基本は廊下階段部分の照明器具位でしょ。

電気使うのは。

一般的には蛍光灯20w(非常用照明も兼ねる)クラスが4台とか5台でしょ!

アンペア数は

アンペア(A=電流の事ね!)=消費電力(この場合蛍光灯20Wね)÷電圧(一般的には100V)

なので、

蛍光灯1台あたり、上記の式では0.2Aという事になります。

という事は、

5台で1A 、50台でも 10Aの契約でOKって事になるじゃない!!

50台でも10Aですよ!

今、何も考えずに30A契約してるオーナーの皆様、大丈夫ですか?

ムダに電気料金を払っていませんか???

 まぁ、実際には、J-comのブースターとか、自動火災通報装置などが蛍光灯の他にも

電力を使用していますから、

先述のように蛍光灯の台数×消費電力数÷100V=ブレーカー契約数にはならないけれども、

多くの木造アパートは大体10Aの契約で間に合います。。。

さて、冒頭の写真

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 このアパートの場合も、当社に管理が変わる前は30A契約でした。。

(基本料金 1,004円/月ね!)

 で、当社で管理を引き受けてから、実際の必要アンペア数を計算した結果、

ナント、10A契約にできちゃいました!(これが北海道電力の一番安いブレーカー契約です)

10A契約の基本料金はと言うと・・・334円/月です。。

約1/3になりましたねっ♪

 オーナー様も大喜びです!

共用部廊下の床CF(クッションフロア)補修

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 今日はこんな感じでめくれ上がったクッションフロアの補修です。

当社に管理が変わりまして、気になる所を補修して寿命とキレイさを持たせるためのものです。

見たところ、この一部分だけでしたので、床職人さんでなくとも補修できそうですw。

 まず、

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内装用のハケ(小さなほうき)でCFと床の間のゴミ、砂などを丁寧に取り払い、その上で

紙やすりをかけて以前の糊などを剥がします。また、隣のCFとの合わせ目も少し紙やすりをかけ

バリ(糊が固まった突起物など)も取り除きます。

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その後、写真に少し写っている超強力ボンド(ジョイフルAKおススメ!)で接着します。

キチンとオープンタイム(接着剤を乾かす時間)を置いて説明書通りの方法で接着します。

ココ、手を抜くとどんな接着剤でも剥がれてくる原因になりますよ。

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 となりのCFとの合わせ目をローラーで圧着し、仕上げです。

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んーーーーん、キレイになりました!

 こんなちょっとした補修でも床職人さんを呼ぶと1万円位はかかりますからね~。

それに、こういった補修はやりたくないのが職人さんの本音です。

だって、あくまでも『補修』ですから、またいつかは剥がれてきます。また、他の部分がこのように

剥がれてくるかもしれません。その時に、「あの時に1万円払って補修してもらったのに剥がれてきた、

いっぺんに全部張り替えた方が良かったわ!」なんて言う施主さんもいらっしゃるそうですから、

なかなか後が面倒臭いようです。

 但し、今回は私が補修しましたが、これはあくまでも、数年(十数年?)後の、床のリニューアルまで

持たせるための(寿命を延ばすための)補修です。

なので、ココを今補修して、一生長持ちするものではありませんw。

 

シンクの排水口周りからの水漏れ修理(キッチンごと交換しなくても大丈夫!)

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 これ、完了写真ですが、このようにキッチンのシンクの排水口周りから、水漏れして

キッチン下棚がビシャビシャになったり、腐って来たりする事があります。。

使い方にもよりますが、10年ぐらいで漏れてくることもあれば、20年経っても

漏れていないものもあります。

使い方の部分が大きいですねー(酸のものをよく流すとか、油を流すとか、排水口周りのお掃除を

全然していない・・とか)。

 で、原因は・・・・コレです!

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 分かります?ちょっと小さくて見にくいかもしれませんが、ライトで裏から照らすと、

ピンホール(以前やりましたね、針のような小さな穴!)が空いているではありませんか!!!!

ステンレスなのに!

サビでしょうか、腐食でしょうか。。

写真は載せていないですが、排水口周りのステンレスにぐるっと一周、10ヶ所以上もピンホールが

空いていました。。

 コレ、退去立会い時は漏れていなかったのですが、室内清掃に入って、

業者さんが排水口周りをキレイにしたとたん、モレてきました。。。。きっと、以前の

入居者は掃除もせず、そのゴミ、と言うのでしょうか、カスというのでしょうか、そういったものが

排水口周りに溜まっていて、防水(?)の役目を果たしていたのでしょう。。。

 という事で、これを普通のリフォーム業者さんに修理を依頼したら、絶対に

「キッチンごと交換するしか無いよ!!!」  と言われてしまいます。。絶対です!!

 交換すると、安いものでも製品代がホームセンター価格でも4~5万円、工賃が多分2万~位でしょう。。

 そこで、ウチは『 あと数年 』持たせるために、修理に挑戦しました!!!

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 ぐるっと一周コーキング剤を打ち、その上に新品のパッキンを置きます。

そして数時間乾燥させた後に全部品を取り付け、完了です。。

一番上の写真が完成品。

全然水は漏れてきません!

きっとこれで「 あと数年 」は持つでしょう。。。

キッチンを丸ごと交換するのは

何年か後の大規模修繕の時にでも一緒に工事を行った方が良いですからw。

(コスト的にも、機能面でも、見映えの面でも、ですねw)

 オーナー様にも喜んで頂きました!

だって、6~7万以上かかるところが、1,000円未満で済みましたからw。

キッチン蛇口付け根からの水漏れ(ピンホール)

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ここ、分かります?

台所の混合栓の付け根から水が漏れていて、パッキンを交換しても水漏れが直らず。。。

ひょっとして??と思って、カランの内側から照らしてみたら・・・・ナント、

穴が空いていてました。。。

こんな鉄の管に穴が空くんですね。。ビックリです。

このような小さな針のような穴の事をピンホールと言うようです。。

(水道屋さんに聞くと、良くあるようです。。。)

という事で、ひとまずはこのように「シールテープ」というモノを管に巻きつけて応急処置。

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左側、カランの付け根の白い部分です。

これでひとまず水漏れが止まりました。

そして、後日のこのカランだけを新品と交換しました。

型の古いものだったので、ホームセンター経由でメーカーから部品を取り寄せました。

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 で、交換後です。

カランも新品になってピカピカです。見映えも良いですねw。

入居者の方にも喜んでいただけましたw。

 

水道メーター廻りの陥没・・

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 このような水道メーター廻りの陥没ですが、実は良くあります。。

札幌市水道局のメーターがこの黒いフタの下にあるのです。

当然この辺りは水道の配管が幾重にもあるのですが(貸室1室に1台なので、8世帯だと

8台並んでこのようなメーターを設置し、このような黒いフタが地面に並んでいます。)

まぁ、メーター埋設時(建設時)にこの辺りは水道の配管がいくつもあるので、

アスファルト舗装前の地面の均し、と言うのでしょうか、地盤固めがどうしても甘く

なる箇所ではあります。

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こうなった場合、今更アスファルトを剥がして、水道管を傷つけないように手で地盤固め

をするなどは至難の業です。。

 今までは大体が砂利を入れて、金づちで叩いてから簡易アスファルトで補修する

ケースが多かったのですが、翌年には大体また少し地面が下がってきます。。

(陥没気味ってことですねw。)

ですが、このアパートのオーナー様は建築にとても明るい方で、

「コンクリートで埋めておくわ!」なんて言って、次に現地巡回に行った際には

このようになっていました。

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 ちょっと色は違いますが、頑丈そうですね!!

そうか、こういう方法があったんだ!と、とても勉強になりましたw。

ちなみに、このコンクリート工法(?)、1年以上経った今でも陥没などは全然ありません。

 年月を重ねるうちにきっと色も少しずつ黒ずんで(?)馴染むようになるでしょうw。

 

共用部蛍光灯⇒LDE化(非常照明器具も)

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共用部の照明、蛍光灯が付いています。。。

これだけLED化が進んでいるのに、なぜこういったアパートでは未だに蛍光灯が使われているのでしょう。。

それは・・・非常用照明器具といって、アパートなどの共同住宅の場合だと、もし停電になっても

避難路(共用通路、階段など)は照明器具に内蔵されているバッテリーで20分位点灯し続けないと

消防法の規定を満たさないのです。

従って、照明器具に内蔵されている小さな小さなバッテリーではLED管を点灯させるだけの

出力が無く、未だに普及が進んでいないんですね。

強いて言えば、

LED管+蛍光管の2灯立(2本並列)で、停電時だけLED管消灯⇒蛍光管点灯、というタイプ

のモノは発売されているのですが、1台3~4万円します。

であれば、せっかくLED化して節約した費用が器具代でふっ飛んでしまいますね。。。

費用対効果に薄いんです。

という事で、当社も仕方な~くそのまま蛍光灯の非常用照明器具を使ってきたわけですが、

ウチのオーナー様のご提案で、中国製などのLED管で、非常用照明対応のものが売っている!!

との事。

そこで、東京の業者さんから取り寄せました。

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こんな蛍光管を

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こんな風にLED管(中国製。。)に取替え、写真のヒモを引っ張って、

非常用バッテリーでも点灯することを確認。

(このヒモがバッテリーがまだ生きているかをチェックするヒモです。ヒモを引っ張ってバッテリー

点灯へ切り替え、ヒモを離して通常の電力での点灯に切り替え、ですね。)

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何か、細くてスタイリッシュになったと思いません??

上の写真、注意して見ていただければ分かりますが、『点灯管(グローランプ)』を取り払って

います。

普通はこの手の蛍光灯の器具にLED管を取り付けるときは、器具の中の配線をショートカット

してLED用の器具に改造する工事(電気工事の資格必要です)を行う必要があるのですが、

この中国製のLED管は、グローランプを取り外せば使えるLED管なので(どういう構造かは分かりませんが)、

グローランプを外して付け替えできるタイプのものだそうです。

(そのためか、ナショナルブランドのLED管と比べると寿命が半分位でした)

もっとも、先の器具の工事をしても、非常用バッテリーで点灯するLED管はナショナルブランドでは無いため、

(今はあるかもしれませんが、きっとまだ高いでしょう。。)

耐久性や事故の危険性なども含め、オーナーさんに説明した上で「それでもやってくれ!」という事

でしたので、取り付けしました。

交換してから1年以上経ちますが、今の所、不具合は無いようです。

もうちょっと様子を見て行きますね。

ちなみに、丸型蛍光灯タイプのLEDも扱っていたので、こちらも交換。

こちらもグロー球を取り外してつけるタイプのものです。

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これで共用部分の電気代が4,000円位⇒2,500円位に節約できますね♪

 

共用部が汚い例・・

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全然管理がなされていないアパートの共用部です。。

困ったものです。。

オートロック手前の場所ですから、不審者が火をつけたり、他のゴミを持ち込んで捨てたりなどされる恐れがありますね。

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こんな管理会社も存在するんだ!!!とオドロキでした。

 

敷地内の雑草について

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敷地内の雑草は困ったものです。。

大体の管理会社は雑草処理などしませんけどねw。

ただ、ウチは年に1回は必ず全管理物件の雑草処理をします。
だって、オーナー様からお預かりした大切な財産ですから。。

更に、人さまの「大切な財産」と考えているとどうしても「他人のモノ」という意識になって
しまって、取扱いが雑になりますから、当社では『自分の財産』だと思って管理物件に接するよう
社員に意識付けしています。

ほら、自分のアパートだと思うと、
『いやぁー この草、うっとうしいな~』とか、
『草ぼうぼうで虫がすごいな~、草刈らなきゃな!』って思うでしょ!
だから、人さまの財産ですが、「自分の財産」だと思って丁寧に管理することを心がけています。

という事で、
うちでは鎌で草を刈らずに、まずは除草剤を散布します。
その方が『根』から枯れるので、雑草を除去したあとの敷地がキレイです。
また、鎌で刈ると当然『根』が残りますから、すぐまた雑草が「雑草魂」でオガッテ(育って)くるのです。
するとすぐまた草ぼうぼうの状態に戻ってしまいますね。

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 こんな感じの草ボウボウが、

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こんな感じで根元から枯れます。
除草剤を散布してから、ここまで3週間~程かかります。

そして、

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こんな感じで手を使って雑草を根元から引き抜いたり、道具を使ったりして
キレイにします。

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 ねっ!キレイでしょ!
ここまでやって・・・タダです!
(除草剤のみ実費頂きますw。1リットル100円かな。この敷地内で6ℓですので、600円かな。)

ここまでやる管理会社ありますか!ってねw。
これがウチの管理業務に対する誇りですw。