そろそろ雑草が生い茂ってきて、草刈りの季節になりましたね～。

草ボーボーですw。

当社では草刈りではなく、除草剤を散布して根から枯らすことにしています。

枯れたら根っこごと引き抜いて、敷地内の雑草の根を敷地内からどんどん駆除していきます。

それを何年か繰り返すと、雑草の生えるのがだんだんと少なくなってくるんですよね～。

ちなみにコチラが除草剤散布後。

噴霧器で泡状に散布しています。（これが効くようですね）

草刈りを続けても敷地内の雑草は減ってきません。。

これ、４年前の雑草の写真です。

ここから毎年毎年、除草剤散布と枯れた根を引き抜いていくことを繰り返すと、

このような感じになります。

この写真は今年の６月のものです。

元々の雑草が大分少なくなったでしょ♪。

このような状態まで行くと、除草剤の散布も楽になるし、その後の刈り取りも楽ですね！

大体のアパートの大家さん方は、業者に頼んで『草刈り』をするケースが多いと思うのですが、それだと敷地内の雑草の根は生きていますし、更にどんどん根を張り、根を広げます。

除草剤での雑草の処理はおススメですよ。

ちなみに、当社では除草剤の散布は実費だけ頂戴しています。

除草剤１ℓあたり１００円位です。安いでしょｗ。

通常は大体４リッターから８リッター位で収まりますよ。

雑草に困っている大家さん、ご質問等があれば下のコメント欄からお問合せを受付ております。

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シャワーとカランの切り替えレバーの動きが使っているうちに重くなることがあるんです。そうなると、ホント重いんです。男の力でもキツイです。

賃貸アパートでよくあるのはこんな感じの混合栓ですね。

もう無くなってしまったメーカー「ＭＹＭ」の製品です。

はて、どうやって直せば良いでしょうか。。

例によって、設備業者さんに頼めば、

「仮にどこかの部品が悪かったとしても、年数経っているから新品に買えた方が良いんでない？？」とのご意見になると思います。（実際そうでした。。）

でも、そんなことは分かっているんです。他の部品も経年により傷んでいることは分かっていんるです。ただただ、もうちょっと、あと数年持たせたいだけなんですー。

混合栓のうち、1個の部品しか壊れていなければ、その部品を取り換えて使い、またまた数年後に他の部品も壊れた時に全取っ替えした方が『ｅｃｏ』じゃないですかね？？

メーカーに聞くと、ここは構造上よく壊れる（と言うか消耗品的な扱い）んだそうです。

そうです、またまた例によって混合栓の型番からメーカーサイトの仕様図をダウンロードし、それぞれのパーツ毎の名称や型番が出ている資料を参考にメーカー（ＭＹＭが無くなってしまったのですが、ＫＶＫというメーカーがＭＹＭ適合品の部品を多数作っています）に問い合わせします。

すると、今回逝ってしまった（失礼？）部品はこれでした。

これね。

『切替栓棒』きりかえせんぼう、と言います。

左が壊れた（曲がった）切替栓棒、右が新品の切替栓棒です。

ねっ、左側の棒が曲がってるでしょ！

シャワーとカランの切り替えレバーの中に入っている部品です。

こんな感じ、。

切り替えレバーの－ネジを緩めてレバーを外せばこの部品が出てきます。

写真は切替栓棒をとりはずしたところ。

20,000円（多分）は節約しましたね！

切替栓棒を新品と交換して、元通り切り替えレバーを取付けると、動きがとてもスムージーです。

新品同様になりました。

業者さんにとっては新品と変えた方が早いし簡単だし、入居中の方にも迷惑をかけず、売り上げも上がるし良いのは分かるのですが、混合栓新品交換でも工賃合わせて25,000円～30,000円位かかります。

部品だけの交換であれば、部品工賃込みで6,000～8,000円位でしょうか？

自分で部品を買ってきて（それなりの工具があれば）交換すると、多分2～3,000円で済むでしょうｗ。
《参考URL》

時間があるとき（空室の時など）は全取っ替え以外の方法が無いか考えてみましょう。

入居者が住んでいる時や部品の手配が数日かかる時などはまず時間優先です。

シャワーの使えない時間が長ければ入居者もウンザリしてしまいます。なので、こういう時は迷わず新品交換します。

ただ、時間に追われていないときは、業者さんの言うがままではなく、じっくり考えることも必要です。

だって、実際にこの部品（切替栓棒）、メーカーの人が言うには

●よく壊れる部品である（消耗品的な？）

●この部品はよく売れる（・・という事は、設備屋さんによってこの部品の事をよく知っている人もいれば、全く知らない人、交換したことがない業者さんがいる、という事ね）

●よく売れるので、メーカーの札幌支店には在庫たくさんアルヨ！

という事なんです。。

以上、本日の管理結果発表（？）でした。

オーナー様の何かのお役に立てたとしたら幸いです。

明日も頑張りますよン♬

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ヨドコウのごみカゴ、ストッパーのバネがよく壊れる（バネが切れる）んです。。

こうなっちゃうとレバーとフックが『だら～ん』となって、ごみカゴ本体にフタが固定されたままになっちゃいます。

そうなると、ごみカゴのフタを開けるときに両手でやらないといけないわけです。

右手でフックのレバーを上にあげながら、

左手でだらんと垂れ下がった、本体とつながってしまったフックを上にあげてごみカゴのフタを開け、

ごみを入れる。

これだとダンナさんが出勤の時にゴミを出すために、一度カバンを地面に置かないとならないのです。。。。

不便ですよね。

部品（バネ）だけ交換できないか？

普通の業者さんに相談すると、大体は「ごみカゴ本体もそれなりに年数が経って傷んでいるから、ごみカゴ毎変えちゃった方が良いですよ！」みたいなことを言われます。。

部品だけの交換なんて細かい作業は面倒臭くてやってられない（失礼？）という事でしょうか。。

ホームセンターでフックだけ取り寄せられます！

さすがに「バネ」だけは取れませんでしたが、フック（上、下セット）でなら部品が取れるとの事。

いやぁー、ここまで来るのに苦労しました。。

ホームセンターでカタログ見せながら、「このバネの部分だけ取り寄せられないか？あるいはフックだけで取り寄せられないか？」と聞いてみたところ、「取れないんじゃないでしょうか。。。」との事。

こういうやる気のない店員さん、良くいますよね！

そこで、メーカーに問い合わせ、色々たらい回しにされた結果、以下のような情報が得られました。

●その部品の名称は『パチン錠』と言う。（閉めるときにパチンと音がするから？？単純な名前ですねｗ。）

●パチン錠を構成するバネ（これだけがいつも壊れる、、）だけは売っていない。

●パチン錠一式なら取り寄せられるが、常時在庫していないので本州の工場から取り寄せ。

●多分送料がかかります。

以上のような情報が得られ、メーカーは部品も含めて直接消費者には卸さないので、近くのホームセンターから頼んで欲しい、との事でした。

④リベンジ、ホームセンターでパチン錠発注

メーカーから得られた情報を元に、先ほどのホームセンターへ行ってリベンジ？しました。

『ヨドコウ製ごみカゴ、DPUB-400のパチン錠を取り寄せて下さい。メーカーには確認済なので、この型番のパチン錠っていえば分かるとの事です。送料もかかると言っていたので、価格、送料、納期を連絡くださいね！」と言って発注しました。

2週間ほど後、パチン錠到着！！

こんな感じで交換後、

無事元通りになりました！

あー本体交換しなくてよかった！何万円もかかりますから。

このパチン錠の価格は（ごみカゴの型番によっても違うかも）送料入れても数千円程度のものです。

（工事代ちょっとだけ私に下さいねｗ。）

やっぱり、色々と疑問を持って「自分で」調査してみないとだめですね。

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このような感じで、車庫前の排水溝（グレーチング）内、Ｕ字溝の中に土やホコリや枯葉などが溜まっています。。。

毎年毎年掃除する必要もないのだけれど、ここまで詰まっていたらちょっと心配です。。。

本来はこのように車庫前に排水溝があり、大雨など際には車庫内への水の浸水を防ぐためのものですね。

なので、枯葉などで詰まってしまうと車庫内に水が浸水してくるかもしれないのでキレイにしておいた方がいいのです。今日はここを掃除しますね！

こんなのだったのが、　　　　　　　　　　　　このように！

ほとんどが枯葉と土です。。。。

ついでに、こちらのアパートも掃除。

こんなに枯葉、土がありましたが、

キレイになりました！

ちなみに、このＵ字溝、幅が10cm程しかないので、通常のスコップなどは入って行きません。使い物にならないのです。

そこで何を使うかというと、園芸用のシャベル（子供用のシャベル？）みたいなものを使って地味～に、地道に掃除していきます。

ホコリは立つし暑いし汗でるし♪　意外と大変です。

まぁ、１年間でこんなに土砂や枯葉が溜まるものではないですから、2～3年に1回くらい行う頻度でしょうか？

自主管理しているオーナーさんなどは、たま～に車庫前のグレーチングのフタをはずして見て、点検しましょうね！

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キッチンの下、床につながっている排水周りから下水のイヤな臭いが上がってくる。。。

こんなことありますよね。

今回の退去した部屋もそうでした。。。

キッチンから異臭がします。。下水のくさーいニオイ。

この写真のように、下板の辺りが湿気と臭気でベコベコになっています。

・・・多分、この下板の裏側で何かが起こっているはず。

この部屋の入居者は今まで何年も我慢していたようです。「何で言ってくれなかったの？良く我慢したねー。言ってくれたらすぐ直すのに！」

という事で、入居者にお詫びをし、後日修理に入りました。

ベコベコになった板を切り、中の様子をのぞきます。

やはり、床にある排水口にキッチンからの排水ホースがうまくつながっていなかったようです。

きっと新築当時はうまくつながってたんでしょうけど、キッチンのシンク下のスペースは皆さん収納として使いますから、収納したものがホースにぶつかったり、よれたりしてだんだんと床の排水口とホースのジョイントが緩んだんでしょう。

それにしてもクサイ臭いです。。。

という事で、

臭気止め用のゴムを使用します。

こんなゴムを使用します。

ホームセンターで1,000円以内位で買えると思います。

床の排水口のサイズ（口径）とシンクから出ている排水ホースの口径を計って、ちょうど良いサイズのモノを選んで下さいね！

今回のサイズは、下（床の排水口側）50φ＝口径50mm、上（シンクからの排水ホース）が32φ/38φ＝32mm/38mm、というモノを使います。大体はこのサイズでOKです。

「排水アダプター」という商品名になっていますが、さり気なくAchilles（アキレス）という刻印がありました。ゴム長靴などを作っているメーカーですね。信頼感あります。

これを、

この部分に差し込んで新たに接続直します。

こんな感じですね。

ちなみに、ホースも新しくしました。

このゴムのアダプター、床の排水口とホースがガッチリと止まり、臭いや湿気が上がってこないようにするものです。接続するホースの長さに余裕を持たせれば、もう外れてくることはないでしょう。

ついでに、ベコベコになった板もある程度壊して、繰り抜いて、プラスチックの板を貼ります。

こんな感じ。十分じゃありません？？

ちなみに、キッチンユニットを全部取り替えると、工賃と運搬費と処分費だけで6～7万は確実にかかります。

プラス、キッチンユニット代ですから安いものでも3万円位はするでしょう。。

ほら、結構キレイじゃありませんか？

壊れたら全取替え、じゃいくらお金がかかるか分かりません。

仮に、キッチンを新品に取り替えても家賃を上げられる訳じゃありませんから、これで十分です。

コスト見合い、バランスを考えないとダメですね。

何でもかんでも使い捨て、新品交換する時代かもしれませんが、使えるモノは修理して使って行きたいですね。その方がエコですしｗ。

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そろそろ、屋根の点検時期ですね。

この時期は枯葉がドレンパイプ（無落雪屋根のスノーダクトに付いている排水口ですね！下水道に繋がっているので冬でもポワポワと熱があり、冬季間でも屋根の雪が少しずつ融けて流れるのです）に詰まったりする時期です。

本格的な冬が来る前に、排水口をゴミや枯葉が覆っていないか確認しましょう！

　それと、トタンとトタンを繋ぐ防水コーキングも経年により劣化してヒビ割れしてきます。

　すると、ひび割れしたところから水が漏れてくるのです。

北海道では雨漏りは『冬』に起こるのですよ！！

だから、雪が降る前に、屋根の点検、修理が必要なのです。

防水コーキングって、トタンとトタンのつなぎ目＝ただでさえ水が浸入しやすい継ぎ目＝を防水するためのものですから、この防水コーキングがひび割れしてると、水が漏れてくるのは当たり前です。。

高所作業が伴うので、大体は業者さんへ外注している方が多いと思うのですが、ウチの場合は担当者自身が見に行って、屋根に上って点検やお掃除をします。

そして、写真をバシバシ撮ってオーナー様へ報告します。

やっぱり、担当者自身が見ていないと、損傷の程度などをうまく説明できないんですよね。。。

管理担当者はオーナー様の代理人としてその物件を見れるようにならないとダメです。

ちなみに、

　このようにサビが結構出ていた場合、もう限界です！

屋根塗装しましょうね！

ハゼ締め⇒コーキング打ち直し⇒サビ転換剤塗布⇒錆び止め（下塗り）⇒中塗り⇒上塗り、

と仕上げて行きます。

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　アパートマンションには、用途や床面積により「自動火災警報装置」の設置が義務

付けられています。

どこの場所で火災が起きているか？を表示してくれるものです。

もちろん、各部屋にも火災報知機が設置されており、この写真のような制御盤に接続され、

１階の火災報知機が作動中（火災中）とか屋根の内側、いわゆる小屋裏の報知器が作動中

などと一目瞭然に表示され、けたたましい警報音が鳴ります。。

また、半年に１回はこれらの機器の点検義務があり、更に３年に１回は管轄消防署への

報告書提出義務があります。

　これ、絶対に点検報告を怠ってはいけません。

　だって、アパートマンションに付いている火災報知機が機能していなかったら、

火災が起きても火災報知機が鳴らなかったら・・・

そのせいで入居者けがをしたりしたら・・・・

その責任は大家さんです！！

賠償責任を求められてしまうのです。。

　という事で、今回のお話はその点検ではなく、停電時でも絶対に火災報知機を止めては

いけない「自動火災警報装置（自火報）」に内臓されている非常用バッテリーについてです。。。

コレ、１０年くらいで寿命です。。。

更に、交換費用が高いっ！！！

２万５千円位かかります。。

　バッテリー自体はこんな風に格納されており、赤と青の線のコネクターを抜き差しするだけで

交換が可能です。。。

（この写真は最初の写真のカバーを取った内部の写真です）

でも、コレって資格を持った人でないと交換できないのです。。。

更に、半年に１回の点検も、３年に１回の消防署への報告書提出も、資格を持った人で

ないと出来ないのです。。。。

　なので、多分このクラスのバッテリー（ニッカド電池）なんて１万円位で買えると思うのですが、

防災業者さん（資格を持った専門業者）に依頼しないとならないのです。。。

　で、発注し、すぐ交換してもらいました。。

作業時間２分（多分。。動作確認も含め）

　いたし方ありません。だって入居者の生命と財産を守るのも大家さん、管理会社の努めですからｗ。

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　アパートオーナーの皆さん、共用部の電気料金ですが、

高いと思いません？？

　例えば、基本契約（ブレーカー契約）が30A（アンペア）の場合、

現在では日本一高くなった北海道電力での基本料金は月額1,004円程。

これを半分の15A契約にするだけで約502円と半額になります。

（ちなみに、日本一安い北陸電力だと、30A契約の場合、基本料金は712円ほどです。。約3割安いですね！）

という事で、アパートオーナーさんは皆さん、大体が新築時のままの契約で継続している方が

多いです。。

新築時は施工した建築業者さんの下請けの電気工事店が、何となく（失礼？）

『30A位の契約にしておいたらいいんじゃない？後で何か機器が増えたら困るでしょ！』

ってな具合に安易に組みがちです。。

　ですが、どうなんでしょう。

アパートの共用部分って、基本は廊下階段部分の照明器具位でしょ。

電気使うのは。

一般的には蛍光灯20ｗ（非常用照明も兼ねる）クラスが4台とか5台でしょ！

アンペア数は

アンペア（A=電流の事ね！）＝消費電力（この場合蛍光灯20Wね）÷電圧（一般的には100V)

なので、

蛍光灯1台あたり、上記の式では0.2Aという事になります。

という事は、

5台で1A 、50台でも 10Aの契約でOKって事になるじゃない！！

50台でも10Aですよ！

今、何も考えずに30A契約してるオーナーの皆様、大丈夫ですか？

ムダに電気料金を払っていませんか？？？

　まぁ、実際には、J-comのブースターとか、自動火災通報装置などが蛍光灯の他にも

電力を使用していますから、

先述のように蛍光灯の台数×消費電力数÷100V＝ブレーカー契約数にはならないけれども、

多くの木造アパートは大体10Aの契約で間に合います。。。

さて、冒頭の写真

　このアパートの場合も、当社に管理が変わる前は30A契約でした。。

（基本料金 1,004円/月ね！）

　で、当社で管理を引き受けてから、実際の必要アンペア数を計算した結果、

ナント、10A契約にできちゃいました！（これが北海道電力の一番安いブレーカー契約です）

10A契約の基本料金はと言うと・・・334円/月です。。

約1/3になりましたねっ♪

　オーナー様も大喜びです！

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　今日はこんな感じでめくれ上がったクッションフロアの補修です。

当社に管理が変わりまして、気になる所を補修して寿命とキレイさを持たせるためのものです。

見たところ、この一部分だけでしたので、床職人さんでなくとも補修できそうですｗ。

　まず、

内装用のハケ（小さなほうき）でCFと床の間のゴミ、砂などを丁寧に取り払い、その上で

紙やすりをかけて以前の糊などを剥がします。また、隣のCFとの合わせ目も少し紙やすりをかけ

バリ（糊が固まった突起物など）も取り除きます。

その後、写真に少し写っている超強力ボンド（ジョイフルAKおススメ！）で接着します。

キチンとオープンタイム（接着剤を乾かす時間）を置いて説明書通りの方法で接着します。

ココ、手を抜くとどんな接着剤でも剥がれてくる原因になりますよ。

　となりのCFとの合わせ目をローラーで圧着し、仕上げです。

んーーーーん、キレイになりました！

　こんなちょっとした補修でも床職人さんを呼ぶと１万円位はかかりますからね～。

それに、こういった補修はやりたくないのが職人さんの本音です。

だって、あくまでも『補修』ですから、またいつかは剥がれてきます。また、他の部分がこのように

剥がれてくるかもしれません。その時に、「あの時に１万円払って補修してもらったのに剥がれてきた、

いっぺんに全部張り替えた方が良かったわ！」なんて言う施主さんもいらっしゃるそうですから、

なかなか後が面倒臭いようです。

　但し、今回は私が補修しましたが、これはあくまでも、数年（十数年？）後の、床のリニューアルまで

持たせるための（寿命を延ばすための）補修です。

なので、ココを今補修して、一生長持ちするものではありませんｗ。

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 これ、完了写真ですが、このようにキッチンのシンクの排水口周りから、水漏れして

キッチン下棚がビシャビシャになったり、腐って来たりする事があります。。

使い方にもよりますが、10年ぐらいで漏れてくることもあれば、20年経っても

漏れていないものもあります。

使い方の部分が大きいですねー（酸のものをよく流すとか、油を流すとか、排水口周りのお掃除を

全然していない・・とか）。

　で、原因は・・・・コレです！

　分かります？ちょっと小さくて見にくいかもしれませんが、ライトで裏から照らすと、

ピンホール（以前やりましたね、針のような小さな穴！）が空いているではありませんか！！！！

ステンレスなのに！

サビでしょうか、腐食でしょうか。。

写真は載せていないですが、排水口周りのステンレスにぐるっと一周、１０ヶ所以上もピンホールが

空いていました。。

　コレ、退去立会い時は漏れていなかったのですが、室内清掃に入って、

業者さんが排水口周りをキレイにしたとたん、モレてきました。。。。きっと、以前の

入居者は掃除もせず、そのゴミ、と言うのでしょうか、カスというのでしょうか、そういったものが

排水口周りに溜まっていて、防水（？）の役目を果たしていたのでしょう。。。

　という事で、これを普通のリフォーム業者さんに修理を依頼したら、絶対に

「キッチンごと交換するしか無いよ！！！」　　と言われてしまいます。。絶対です！！

　交換すると、安いものでも製品代がホームセンター価格でも４～５万円、工賃が多分２万～位でしょう。。

　そこで、ウチは『 あと数年 』持たせるために、修理に挑戦しました！！！

　ぐるっと一周コーキング剤を打ち、その上に新品のパッキンを置きます。

そして数時間乾燥させた後に全部品を取り付け、完了です。。

一番上の写真が完成品。

全然水は漏れてきません！

きっとこれで「 あと数年 」は持つでしょう。。。

キッチンを丸ごと交換するのは

何年か後の大規模修繕の時にでも一緒に工事を行った方が良いですからｗ。

（コスト的にも、機能面でも、見映えの面でも、ですねｗ）

　オーナー様にも喜んで頂きました！

だって、６～７万以上かかるところが、1,000円未満で済みましたからｗ。

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