2019年の年間平均給与世界ランキングです。

追記：2026.6.2

１位
モナコ
2023万円
２位
リヒテンシュタイン
1266万円
３位
バミューダ諸島
1154万円
４位
スイス
908万円
５位
ノルウェー
878万円
６位
マカオ
851万円
７位
ルクセンブルク
754万円
８位
アイスランド
738万円
９位
アメリカ合衆国
683万円
10位
デンマーク
654万円
11位
アイルランド
649万円
12位
シンガポール
639万円
13位
スウェーデン
598万円
14位
オーストラリア
578万円
15位
オランダ
557万円
16位
香港
547万円
17位
オーストリア
535万円
18位
フィンランド
519万円
19位
ドイツ
513万円
20位
ベルギー
493万円
21位
カナダ
487万円
22位
日本
449万円
23位
イギリス
449万円
24位
フランス
446万円
25位
アラブ首長国連邦
445万円
26位
イスラエル
444万円
27位
ニュージーランド
443万円
28位
イタリア
364万円
29位
韓国
332万円
30位
スペイン
320万円

（＊ドル換算の年間給与を１ドル＝108円（2019年10月）で円換算したもの。2026年現在のドル/円は160円弱ですから、もっと順位が下がっているかもしれませんね。ちなみに、2025年の同ランキングでは日本は25位でした。円ベースの金額だとこの当時より少し上がり478万円とのこと。）

この数字だけでは全ては判断できませんが、やっぱり少ないですよね。。将来が不安です。。

老後資金2,000万円必要とは言うものの

平均年収449万円の日本で老後資金の2,000万円を貯めるのはなかなか難しいことですね。

コツコツ積み立てるのも良いですが、ここで一つ考えてみましょう。

世の中のお金持ちは大体不動産持ち（私調べｗ。）

世の中のお金持ちは大体が不動産持ちです。ここでいう不動産とは賃貸物件、収益物件のことですね。給料だけで何十年も高給を取り続け、お金持ちになるのは非常に難しいと思います。

世の中のお金持ちの大多数は何かに投資をしています。株、債券、商品相場などもありますが、賃貸用不動産から上がってくる家賃が収益の柱になっているが大多数です。いわゆる不動産への投資ですね！

例えばですが、

地方の小さな商店で全然お客さんが入っていないのに代々続いている商店がありますね。その近くにマルヨマンションとかマルヨアパート？なんていうアパートが近くにないですか？？

このように、本業の他に不動産賃貸をしているから安定的にお金が入ってくるのですね。

コツコツ貯金を積み立てるのも一つの方法ですが、コツコツと小さな戸建て賃貸などから収益不動産を増やして行くのも将来の安定的な収入を確保するもう一つの方法です。

※築古アパート、玄関別の2世帯住宅なども良いと思います。そういった物件もいくつか用意がありますのでお問い合わせくださいｗ。

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コロナ危機を乗り切るために不動産を売りたいが譲渡税が気になる方へ

新型コロナウィルス関連で手許資金を厚くしておきたい・・という経営者の方、多いと思います。

手許資金を厚くするための資金調達は、補助金・融資・資産処分などいろいろあると思いますが、一番手っ取り早いのが所有する不動産を処分することかもしれません。

ただ、不動産を売ると、税金がかかりますね。

ここでは『譲渡税』に絞って話を進めますが、通常ですと譲渡益に対して20％の税金がかかります。（長期譲渡所得の場合、復興税別）

例えば、譲渡益が1,000万円の場合、200万円の税金を払い、手取りは800万円という形ですね。

譲渡益1,000万円まで控除になる！（譲渡益1,000万円まで無税）

譲渡益が1,000万円までは控除される仕組みがあります。

それは、H21年とH22年（2009年と2010年）に取得した不動産を売った場合です。

具体的には、その年の1月1日時点で所有期間5年超の場合で、基本は土地の値上がり益に対して1,000万円までの所得控除となります。

所得控除なので、仮に2,000万円の譲渡所得（譲渡益）があったとしたら、2,000万円－1,000万円（所得控除）＝1,000万円の部分対してのみ譲渡税が発生します。従って、1,000万円までの譲渡益に対しては無税、という事になりますね。

H21年と言えば、リーマンショックの翌年。

なぜH21年とH22年に取得した不動産だけ、このように売却時に税金の優遇をするかというと、H20年（2008年）はリーマンショックがあって、不動産デベもバッタバッタと倒れましたし、派遣切り、という問題が取り沙汰された年です。

そのせいで不動産建設業界が大不況となり、行政としては何とか建設不動産業の低迷を救いたかったんでしょうね。建設不動産業はすそ野が広い産業ですから、たくさんの業種の方が影響を受けていました。

このことを知ってて不動産を買った方はもちろんですが、知らないで買った方、たまたま引渡しがH21,22年だった、という方は今がチャンスかもしれません。

注意点・・土地の値上がり益ですよ。

ただ、注意して欲しいのは、この1000万円の譲渡所得控除は土地の値上がり益に対してのものです。

通常の税の考え方としては、建物の価値は年々目減りしていくので、譲渡益は基本的には土地の値上がり益となります。

しかしながら、最近の買主さんに多いのですが、減価償却を多くとりたいために建物価格を〇千万にして土地価格を〇百万に抑えて欲しい・・などという希望が出てくるケースがあります。

先述しましたが、この1,000万円の譲渡所得控除は「土地の値上がり益」に対するものです。

なので、上記、買主さんの希望で建物価格の値上がり益が出てしまった場合に関しては、通常通り課税されます。。（お気をつけ下さい。。）

では、今日もご覧いただきありがとうございました。

ご質問、ご相談などは下のコメント欄からお気軽にどうぞ。

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さて、この度の地震で地震保険に入っていた方も多いと思うのですが、保険金が入金になってきた場合、税務処理はどのようにしたら良いのでしょうか？？

地震保険金が入金になったら。

例えば、実際にあった例で言いますと、

当社で管理させていただいている木造アパート１棟で、6,000万円の地震保険に入っていました。

地震保険は全国一律の基準で査定します。そして、１軒１軒必ず鑑定員が現地調査をします。鑑定員の多くは一級建築士の方々です。

鑑定人が現地調査の上、一部損壊という鑑定をしました。（建物への損害が時価額の3～20％以内という鑑定結果）

すると、

地震保険金額6,000万円×5％＝300万円が後日振り込まれます。

このお金は収入でしょうか？それとも帳簿外で処理してもいいのでしょうか？？

これは、個人事業主と法人で取り扱いが違います。

 個人事業主の場合

この場合は帳簿外で処理して構いません。

なぜかと言いますと、この地震保険金は、地震で損なった財産を現状までに回復させる（損失を補填する）意味合いのお金になります。

そのため、『収入』には計上しません。

収入ではないのですから、地震で損傷を受けた部分を補修するためにかかった費用も『経費』には計上できません。

分かり易く言いますと、

『今回の地震による被害を地震保険で補填してもらって修理した、帳簿外で』というだけの事になります。

もちろん、いつ補修をするかは自由です。また、値下げ交渉などをして、もしも補修費用が保険金を下回っていくらかお金が残っても帳簿外です。。

法人の場合

この場合は、入金された保険料は一旦雑収入などで売上げとなります。（勘定科目はそれぞれの法人の税理士さんへお尋ね下さい）

ここが辺が先ほどの個人事業主との大きな違いです。

法人は営利を目的として設立されている前提ですので、入って来たものは基本的にすべて収入、という考え方です。

すると、保険金収入（この場合で言うと300万円）が丸々所得になって課税されますので、補修費用を経費計上したいですよね！

しかしながら、このような地震が発生した際は建築業者さん、設備業者さんなどはテンテコ舞いの忙しさです。

そのため、補修にかかるのがその法人の事業年度内に終わらない可能性がある訳です。

（・・まぁ、翌年度に経費計上すれば良いんですけどね。でも、なるべくなら同一年度で精算しておきたいじゃないですか？）

そこで、特別勘定を作ります。例えば、『災害損失特別勘定』などの科目を作り、そこに地震被害の補修費用を経費として計上します。実際に工事が完了していなくとも、着手していなくても、見積書の金額を載せておけば大丈夫です。

こうすることで、保険金が入って来た事業年度内に補修費用を経費計上できます。

見積書と実際の補修費用に差額が出た場合は、次年度に精算すればＯＫです。

その他、法人には地震で受けた被害や社員への見舞金など、幅広く特別損失に計上できる特例が設けられています。

以下の国税庁のＨＰから概要を見ることができます。

国税庁『平成30年北海道胆振東部地震に関するお知らせ』

地震保険は日本全国、どこでも必要な時代になりましたね！

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今日もまた居住用住宅関連です。

毎月10万円返済するとして、いくらまで住宅ローンを借りられるか？

以下の表は、毎月の返済額を100,000円として35年返済（ボーナス払いなし）、金利の違いでいくらまで借りられるかを示した表です。

金利はフラット35の全期間固定金利を表示しています。ここ10年の毎年1月時点での金利です。

※融資可能額＝物件価格として見て下さい。（この他、諸費用などがかかりますので、それなりに自己資金は必要ですが、物件価格の100%を借入したものとして試算しています。）

支払い総額は同じでも、買える価格、物件価格は最大800万円の違い！

金利によって融資可能額＝物件価格に随分と違いがありますね。

ここ10年で一番金利が高かったH21年1月には2,739万円の物件しか買えなかったのに、金利が下がったH29年1月には同じ毎月の返済額10万円で、3,530万円の物件が買えたのです。

もう一つ注目して欲しいのは、総支払額は全て同じ4,200万円になっていることです。。

利息の違いが買える物件の価格の違い、という事ですね。

実体のないもの＝金利

実体のあるもの＝物件価格

どうせ同じ総支払額4,200万円を払うのであれば、実体のない利息よりも物件価格として支払いたいですねｗ。

なので、金利を低く抑えるのは今更ながら重要なことです。

ご参考までに、

上記の表のような「逆引きローン計算」はエクセルを使うと簡単に作成できます。

金利の列には数値を手入力です。

融資可能額は関数を使います　『=PV(金利/12,返済年数*12,毎月支払額)*-1 』

漢字で書いてある部分は実際にはセルの番号を入れて下さい。最後に-1を掛けるのを忘れずに。

そして、利息の列には、

『=CUMIPMT(金利/12,返済年数*12,融資可能額,1,返済年数*12,0)*-1 』と入れます。

毎月8万円の返済額でシュミレーションしたり、毎月12万円でシュミレーションしたり自由にできますよ！

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ここ数年は札幌市内の分譲マンション価格が高騰し、住宅流通研究所のデータによると、H29年の札幌市内の新築分譲マンションの平均価格は4,000万円を越え、一番高い中央区の平均価格が4,697万円、一番低い手稲区が3,097万円、全市平均で4,074万円（平均専有面積75.56㎡）となっています。

ここでちょっと良く考えて見ましょう、住宅を買う時は大体ローンを組むと思うのですが、不動産価格と金融は密接に関係しているのです。

率直に申し上げると、「不動産価格が上がる」のと、「ローン金利が下がる」のはニアイコールであり、「金利が上がる」のと「不動産価格が下がる」のもほぼ同義です。

なので、

見た目の価格は上がっていても、ローン金利を加えた総支払額には変化がない、高くなっていないという事です。

例を出してみましょう、

H20年1月のフラット３５（35年全期間固定）の金利は2.82％でした。

年収500万円のサラリーマンの方が年収の5倍の2,500万円の新築分譲マンションを買い、全額ローンを組んだとします。ローン支払額はいくらでしょう？

毎月均等で 94,000円位の支払額です。これを35年払います。

94,000円×12ヶ月×35年ですね！総支払額は⇒⇒⇒ 3,948万円です。

内訳は、元金が2,500万円で、金利が1,448万円です。

ここまでいいですか？

2,500万円のマンションを買ったつもりが、実は約4,000万円のマンションを買ったことと同じなのです。

だって、この方の支払った金額は35年間で約4,000万円なのですから、当たり前のリクツですよね♪

次に、H29年1月のフラット３５（35年全期間固定）の金利は1.12％でした。

上の例に当てはめてみると、総支払3,948万円の内、この金利だと、利息分の支払いとしては698万円だけです。

するとどうでしょう、元金＝マンション価格は3,250万円まで上がってきました！

この金利差がローン元金＝マンション価格の上昇を吸収してしまっているのです。

従って、どの道、総支払い額が約4,000万円になってしまっているので、分譲マンション価格の高騰はこのサラリーマンの方には全く影響がないのです。

『マンション価格の高騰でもう分譲マンションは買えなくなった、高過ぎる！庶民には手が届かなくなった』などの声が聞かれますが、全然そんなことありません。この低金利のお陰で、今まで利息として払っていたお金が物件価格に充当されただけです。

先程の年収500万円のサラリーマンの方が、35年間に支払った額は約4,000万円でしたよね。

これって年収の8倍ですよね！物件価格が年収の5倍の2,500万円、利息が年収の3倍ですね。

もう何十年も前から、「物件価格は年収の5倍が目安」なんて言われていますが、これはもっともっと高金利の時代に言われていたことです。今よりもっと高金利の時代ですから、物件価格を年収の5倍に収めたとしても、利息分が年収の3～5倍にもなっていたのです。総支払い額では年収の8～10倍が当たり前だったのです。

不動産価格は、金融政策で上下してきました。金利と融資枠、融資姿勢の問題ですね。

金利上がる⇒不動産価格下がる、融資が絞られる⇒不動産価格下がる

金利下がる⇒不動産価格上がる、融資ジャブジャブ⇒不動産価格上がる

という図式です。

ですが、

この低金利の利益を享受するのも良いですよ！

と言っておきます。先のサラリーマンの例で言うと、2,500万円の融資を金利1.12％で受けた場合、毎月の返済額は72,000円位に一気に下がります。利息もこの場合は520万円位までに下がってきます。総支払額では1,000万円弱下がってきます。

物件次第ですが、この低金利の時代に2,500万円位で物件を探すことができれば（新築じゃなくても、多少古くても。。）、すごく賢いお金の使い方ができますね！

ちなみに、私は戸建派ですｗ。

分譲マンション派ではありません。。

だって、大規模修繕とか、管理費とか、一時払いの修繕費とか、自分でコントロール出来ずに管理組合総会の多数決で決まるんですよ！将来の資金計画が狂います。自分の家なのに駐車場代を払うのも何ともかんとも不思議な気がします。。管理費もだんだん上がって行きますしね。。

その点、戸建てであれば自分で全てコントロールできます。

「そろそろ屋根のペンキを塗らないとならないけど、もう1年持たせよう。」とか、

「玄関の床のタイルが割れてきたけど、今度息子と一緒にDIYで直そう！」とかコストを抑える方法も考えられますし、自分の家ですから楽しんで作業をすることもできます。

※文中の金利による試算は計算しやすくするために概数にして計算しています。また、ローンを使わず現金で買った場合には当てはまりません。

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さて、どうなんでしょう？

株価も昭和バブル時を未だに越えられないですし、当時日本中は熱狂的に楽観的（？）でしたから、土地の価格も昭和バブルを越えられないんじゃないか？？

なんて思いますよね。

・・・でも、越えちゃいました。東京だけですけど。。

昭和バブル時の最高路線価は平成4年に記録しています。ただ、この前年から実際の売買価格は崩壊に向かっていました。

東京の最高路線価は銀座５丁目の「鳩居堂」前、三越のある銀座4丁目の交差点ですね。

H4年（路線価バブルピーク時）3,650万円/1㎡あたり、

H30年路線価4,432万円/㎡

1㎡あたりこの金額ですから、1坪だといくらですか、1億越えですか。。スゴイですね♪

札幌はというと

H4年路線価1,144万円/㎡（この頃は大通パルコ前だったかな？4プラ前だったか？）

H30年路線価424万円/㎡　札幌ステラプレイス前です。ステラプレイスができてから、大丸札幌店ができてから、札幌の中心が大通りからさっぽろ駅前に変わってきたようですね。

ちなみに、東京以外の主要都市は未だにバブル時の路線価を越えていません。

大阪も名古屋も京都も福岡もです。札幌も未だバブル時の価格の4割以下（37%）ですね。

札幌以外の主要都市はバブル時の50%程度まで回復しているのも多い中、やっぱり札幌はまだ割安感があると思います。

他の都市に比べてまだ伸び代があるかも？？冬期オリンピックの誘致が成功したらまだまだ上がるかも？なんて期待を抱いてしまいますねｗ。

もっとも、オリンピック後を考えるとちょっと冷静になる部分がありますので、やはり中心部に近いところでないと私は手を出しません。。

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