今日もまた居住用住宅関連です。

毎月10万円返済するとして、いくらまで住宅ローンを借りられるか？

以下の表は、毎月の返済額を100,000円として35年返済（ボーナス払いなし）、金利の違いでいくらまで借りられるかを示した表です。

金利はフラット35の全期間固定金利を表示しています。ここ10年の毎年1月時点での金利です。

※融資可能額＝物件価格として見て下さい。（この他、諸費用などがかかりますので、それなりに自己資金は必要ですが、物件価格の100%を借入したものとして試算しています。）

支払い総額は同じでも、買える価格、物件価格は最大800万円の違い！

金利によって融資可能額＝物件価格に随分と違いがありますね。

ここ10年で一番金利が高かったH21年1月には2,739万円の物件しか買えなかったのに、金利が下がったH29年1月には同じ毎月の返済額10万円で、3,530万円の物件が買えたのです。

もう一つ注目して欲しいのは、総支払額は全て同じ4,200万円になっていることです。。

利息の違いが買える物件の価格の違い、という事ですね。

実体のないもの＝金利

実体のあるもの＝物件価格

どうせ同じ総支払額4,200万円を払うのであれば、実体のない利息よりも物件価格として支払いたいですねｗ。

なので、金利を低く抑えるのは今更ながら重要なことです。

ご参考までに、

上記の表のような「逆引きローン計算」はエクセルを使うと簡単に作成できます。

金利の列には数値を手入力です。

融資可能額は関数を使います　『=PV(金利/12,返済年数*12,毎月支払額)*-1 』

漢字で書いてある部分は実際にはセルの番号を入れて下さい。最後に-1を掛けるのを忘れずに。

そして、利息の列には、

『=CUMIPMT(金利/12,返済年数*12,融資可能額,1,返済年数*12,0)*-1 』と入れます。

毎月8万円の返済額でシュミレーションしたり、毎月12万円でシュミレーションしたり自由にできますよ！

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ここ数年は札幌市内の分譲マンション価格が高騰し、住宅流通研究所のデータによると、H29年の札幌市内の新築分譲マンションの平均価格は4,000万円を越え、一番高い中央区の平均価格が4,697万円、一番低い手稲区が3,097万円、全市平均で4,074万円（平均専有面積75.56㎡）となっています。

ここでちょっと良く考えて見ましょう、住宅を買う時は大体ローンを組むと思うのですが、不動産価格と金融は密接に関係しているのです。

率直に申し上げると、「不動産価格が上がる」のと、「ローン金利が下がる」のはニアイコールであり、「金利が上がる」のと「不動産価格が下がる」のもほぼ同義です。

なので、

見た目の価格は上がっていても、ローン金利を加えた総支払額には変化がない、高くなっていないという事です。

例を出してみましょう、

H20年1月のフラット３５（35年全期間固定）の金利は2.82％でした。

年収500万円のサラリーマンの方が年収の5倍の2,500万円の新築分譲マンションを買い、全額ローンを組んだとします。ローン支払額はいくらでしょう？

毎月均等で 94,000円位の支払額です。これを35年払います。

94,000円×12ヶ月×35年ですね！総支払額は⇒⇒⇒ 3,948万円です。

内訳は、元金が2,500万円で、金利が1,448万円です。

ここまでいいですか？

2,500万円のマンションを買ったつもりが、実は約4,000万円のマンションを買ったことと同じなのです。

だって、この方の支払った金額は35年間で約4,000万円なのですから、当たり前のリクツですよね♪

次に、H29年1月のフラット３５（35年全期間固定）の金利は1.12％でした。

上の例に当てはめてみると、総支払3,948万円の内、この金利だと、利息分の支払いとしては698万円だけです。

するとどうでしょう、元金＝マンション価格は3,250万円まで上がってきました！

この金利差がローン元金＝マンション価格の上昇を吸収してしまっているのです。

従って、どの道、総支払い額が約4,000万円になってしまっているので、分譲マンション価格の高騰はこのサラリーマンの方には全く影響がないのです。

『マンション価格の高騰でもう分譲マンションは買えなくなった、高過ぎる！庶民には手が届かなくなった』などの声が聞かれますが、全然そんなことありません。この低金利のお陰で、今まで利息として払っていたお金が物件価格に充当されただけです。

先程の年収500万円のサラリーマンの方が、35年間に支払った額は約4,000万円でしたよね。

これって年収の8倍ですよね！物件価格が年収の5倍の2,500万円、利息が年収の3倍ですね。

もう何十年も前から、「物件価格は年収の5倍が目安」なんて言われていますが、これはもっともっと高金利の時代に言われていたことです。今よりもっと高金利の時代ですから、物件価格を年収の5倍に収めたとしても、利息分が年収の3～5倍にもなっていたのです。総支払い額では年収の8～10倍が当たり前だったのです。

不動産価格は、金融政策で上下してきました。金利と融資枠、融資姿勢の問題ですね。

金利上がる⇒不動産価格下がる、融資が絞られる⇒不動産価格下がる

金利下がる⇒不動産価格上がる、融資ジャブジャブ⇒不動産価格上がる

という図式です。

ですが、

この低金利の利益を享受するのも良いですよ！

と言っておきます。先のサラリーマンの例で言うと、2,500万円の融資を金利1.12％で受けた場合、毎月の返済額は72,000円位に一気に下がります。利息もこの場合は520万円位までに下がってきます。総支払額では1,000万円弱下がってきます。

物件次第ですが、この低金利の時代に2,500万円位で物件を探すことができれば（新築じゃなくても、多少古くても。。）、すごく賢いお金の使い方ができますね！

ちなみに、私は戸建派ですｗ。

分譲マンション派ではありません。。

だって、大規模修繕とか、管理費とか、一時払いの修繕費とか、自分でコントロール出来ずに管理組合総会の多数決で決まるんですよ！将来の資金計画が狂います。自分の家なのに駐車場代を払うのも何ともかんとも不思議な気がします。。管理費もだんだん上がって行きますしね。。

その点、戸建てであれば自分で全てコントロールできます。

「そろそろ屋根のペンキを塗らないとならないけど、もう1年持たせよう。」とか、

「玄関の床のタイルが割れてきたけど、今度息子と一緒にDIYで直そう！」とかコストを抑える方法も考えられますし、自分の家ですから楽しんで作業をすることもできます。

※文中の金利による試算は計算しやすくするために概数にして計算しています。また、ローンを使わず現金で買った場合には当てはまりません。

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