節税と収益を考える

節税と収益から賃貸住宅というものを考える

賃貸アパート経営が節税になるのはよく言われていることですが、節税するためには、まず収益を確保しなければなりません。
収益のないところに税金はかかりませんし、多少の税金の節税のためと言って、収益の上がらない事業計画で賃貸アパート経営をするなどは本末転倒です。
不動産ラボが考える節税とは、まず始めに「収益」ありきの節税です。
また、アパートローンに付きものの「団体信用生命保険」などの保険全般を活用して、節税しつつ有益な資産を次世代に残すことを目指しています。

賃貸アパート経営によって軽減できる税金は？

いろんな税金がありますが

所得税・法人税
住民税
事業税
固定資産税
都市計画税
償却資産税
不動産取得税
贈与税
相続税

これら全ての税金も節税ができ中には税額がゼロになることもあります！

それに、もっとお得なこともあります経費として支出したことになっている「減価償却費」は、自分が自分に払う経費。だからこれは隠れた所得なのです。

例）5,000万円のアパートを新築し、22年で減価償却する場合

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その他にも相続税や毎年課税される固定資産税・都市計画税の元々の課税評価額を引き下げる効果があります。

元々の評価額が3,000万円の土地
固定資産税額は
3,000万 × 1.4% = 毎年42万円

賃貸アパートが建っているだけで
3,000万 × 1/6 × 1.4% = 7万円
なんと年間35万円もの節税効果！

※その他にも都市計画税が1/3に軽減されたり、一定の面積条件を満たせば建物の固定資産税も一定期間1/2に軽減されます。

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売るという選択肢

土地＝資産ではない。土地があるだけではそれは資産と言えません。資産は活用してこそ収益を生み出します。そうなって初めてその土地は資産と言えるのです。

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向き・不向きの土地とは

使えない？土地の活用方法狭小地などの活用方法

賃貸経営について

どのように入居者募集をしているのですか？

地場の賃貸仲介業者さん全てと取引がありますので、空室の発生したアパート付近の仲介業者さんをメインに募集をかけています。また、弊社管理物件の入居者の方々からのご紹介も多いです。その他、ネット上の賃貸募集各媒体を通じて、広く入居者を募集しています。

入居者が決まらなかったらどうなるのでしょうか？

賃貸アパート経営は入居者が居て始めて成立するものです。単身世帯が増え続けている現状において、もし入居者が決まらないとすれば、それは相当に賃貸入居者のニーズを無視している建物と言えます。対処療法的には『新築時の満室保障を付ける』という方法もありますが、そもそもそんな需要を無視した建物なんて造るべきではありません。不動産ラボでも新築時の満室保障はお付けしていますが、これはその事業計画の「自信の証」であって、対処療法的・消極的理由ではありません。

貸家・賃貸住宅の供給過剰と聞きますがアパートの空部屋も相当数あるのではないでしょうか？

その通りです。特に賃貸入居者の需要を無視した画一的なアパート・貸家が相当数あり、空室も賃料下落も激しいです。また、それらの物件はバブル期に供給されたものが半数を占め、築年数の経過とともに、現在の入居者のニーズに応えられなくなっています。反面、ここ数年に建ちあがった、賃貸入居者のニーズを捉えた建物は、単身男女の晩婚化の流れなどもあり、高入居率が続いております。

少子高齢化と言われていますが今から賃貸アパート経営を始めても遅いのではないでしょうか？

確かに少子高齢化が進んでいます。ただ、賃貸アパートに住むのは少子化激しい学生さんだけですか？少子高齢化と同様に、男女の晩婚化も進んでいます。また、高齢単身者も増えています。このように、むしろ単身世帯は増えているわけですから、画一的な賃貸アパートを経営するのではなく、「多種多様な単身世帯のニーズに応える多様なプランの賃貸アパート」経営をするべきです。大手アパートメーカーの画一的なプランに乗り、家賃保証が付いているからといって安心してはいけません。家賃保証期間が過ぎた後も、残されたアパートは「あなたの大切な資産」であることは変わりありません。今後も増え続ける単身者世帯の多種多様な要望に応えられるようなアパートを建てるべきです。こちらも合わせてご覧下さい。　　 >>いくら家賃保証が付いているからといっても、その建築費、高くないですか？

賃貸アパートの経営にはどのようなリスクが考えられますか？

空室リスク・建物毀損リスク、大規模修繕リスク、ローン返済金利の上昇などのリスクが考えられますただ、これらのリスクもリスク管理をしっかり行えば何も怖がる必要はありません。なぜかというと、これらの事業リスクが全て同時に発生することはまずないからです。例えば、新築から数年間は建物の毀損リスクはゼロですし、計画的な修繕計画を立てて行けば、お金のかかる大規模修繕リスクを「ローン返済が終わった後」に繰り延べることも可能です。ローン金利なども一定期間の固定特約期間を設けることにより、リスクを最小限に抑えることができます。何よりも、賃貸アパート経営は、もう何十年も同じようなリスクに晒され続けている訳ですから、これらの決まりきったリスクを抑える手法は確立されています。それよりも、本業が傾いた後やリストラされた後ではアパートローンも取り扱ってもらえません。この不透明な時代、「アパートローンが借りられなくなるリスク」の方が怖いと思います。「今の自分ならアパートローンが借りられる」　という方は少しでも早くスタートされることをお勧めします。 >>アパートローンが借りられなくなるリスク

賃貸アパートの経営は節税効果が高いと聞きますがどんな税金が節約できるのですか？

仮に何かの小売店（商店）を営む事業と比べますと、まず所得税が節約できます。これは建物（アパート）の減価償却費を計上できることによる効果が大きいです。次に、固定資産税・都市計画税が節約でき、相続税などの節税効果もかなりのものがあります。また、贈与税についても、土地・建物を譲渡する場合は「固定資産税評価額」がその価格とされますので、実勢価格（時価）より安く評価されていることがほとんどです。そのため、現金で贈与するよりも不動産で譲渡したほうが節税になります。不動産ラボが考える賃貸アパート経営は、アパートローンに付き物の生命保険「団体信用生命保険」などと組み合わせた、「最大限の節税効果＆万が一の時の備え」を何よりも重要視しています。詳しくはこちらのページ　 >>賃貸経営と節税効果　も合わせてご覧下さい。

賃貸経営を始めるのにはどのくらい自己資金が必要ですか？

ゼロからでも挑戦できます。でも、事業計画によっては、ある程度の自己資金を投入しないと成り立たないケースもあります。自己資金の多い方は多いなりに、少ない方は少ない自己資金で事業計画が成り立つものを取得していけば良いだけです。「自己資金が無ければ賃貸経営は成功しない」とか、「自己資金がふんだんにあるから、成功は約束された」なんてことはありません。賃貸経営の成否を決めるのは、自己資金の多寡ではなく、『事業計画』にかかっています。事業計画が優れたものであれば、銀行はオーバーローンだって出してくれます。心配要りません。

まったくの未経験ですが賃貸アパート経営を始められますか？

全く問題ありません。逆に、未経験だからこそ、「大切なお客様」である入居者目線で賃貸経営をすることができると思います。また、オマカセ賃貸経営プランにより、弊社へ全てお任せいただくことも可能です。ただ、アパートローンを融資した金融機関は、あなたを「賃貸事業経営者」と見ていますので、弊社としては、オーナーができるだけ賃貸経営に参画された方が良いと考えます。もちろん、そのためのバックアップ（空室対策・税金対策・クレーム・トラブル対策など）については、全面的に協力させていただきます

アパート経営で失敗した人はいないのですか？

いいえ、やはり数の中ですから失敗する方もいらっしゃいます。ただ、残念なのは、アパート経営が安定した余剰収入を毎月産み出すが故に、そのお金を当てにして他の投資・ギャンブル・事業につぎ込んでしまい失敗する人が多いことです。アパート経営は順調だったのに、他で負債を抱えてしまって結局稼ぎ頭のアパートを借金のカタに取られてしまった⇒⇒⇒「あの人はアパート経営で失敗した」と短絡的に見る人が多いですね。失敗する方はもう１パターンありまして、最初から余りに無謀な事業計画（家賃設定や土地の仕入れ値が高すぎる場合）で行ってしまっていた場合です。もう何年も前から、インターネットを使えばそれぞれの「相場」が分かるはずなのに、それをしっかりと調べないからこんなことになるんですね。注意しましょう。

融資について

自己資金が少ないのですが

自己資金の多寡はそれほど問題ではありません。それよりも、事業計画そのものやお客様の個人属性の方が重要です。詳しくはこちらのページをご覧下さい。　 >>サラリーマン向け資産形成の第一歩

独身で保証人もいないのですが、融資は受けられますか？

全ての金融機関で大丈夫という訳ではないですが、弊社にて独身の方も融資付けに成功しておりますので、独身だからといってご心配なさることはありません。

土地の生かし方について

土地って何か活用しないといけないですか？

いいえ。別段何もしなくてもかまいません。
ただ、何もしないで更地にしておくだけでも税金などの経費が掛かります。
お持ちの土地を何かしらの方法で活用したとして、経費以上の収入が確実に見込まれるのであれば、何もしないよりは良いでしょう。
収益見込みに不安があれば、何もしないというのも一つの方法です。

放っておいても税金が掛かるだけなので、何かに活用したいのですが

無理は禁物です。
地主さんが無理をすると、活用方法を提案する関係者も無理な事業計画を策定してしまいがちです。そうなった場合、うまく行ったという例はあまり聞きません。
もし、どうしても活用したければ、売ったり、寄贈したりして一度処分してから、その原資や抑えた出費を元に新たに活用できる土地を探しましょう。
この方法でも、十分に『土地を生かす』ことになっていますよ。

不動産ラボでの土地活用は、アパートを建てるだけですか？

はい、土地活用のメインはやはりアパートです。
今まで色々な活用方法が言われてきましたが、その中で『リスクの低さ』の一点のみ見た場合でも「アパート経営」が一番ローリスクです。
アパート経営は、アパートローンという融資がセットになってさえいれば、投下した自己資金の元本割れなど考えられません。
その他、「トランクルーム」や「事業用定借、リースバック、時間貸し駐車場」など様々な活用方法がありますが、北海道内・札幌市内では、一部の好立地の土地を除けばどの方法も芳しくありません。
他の側面から活用方法を見た場合も、アパート経営は「節税」や「アパートローンが終わった後の爆発的な収入」、「安定した収益」を基にした私的年金の役割も担っています。
やはり、北海道・札幌ではアパート経営が一番です。

３０坪位の小さな土地があるのですがアパート経営できますか？

もちろんできます。
３０坪ほどの広さの土地は、一般には『狭小地』と言われますので、地主さんとしては少しマイナスイメージの言葉に響きますね。
でも、狭小地だからこそできる間取りや、そこにお住まいになる賃貸入居者の絞込みができ、逆にアドバンテージが出てくることは良くあります。
ですから、自信を持って！不動産ラボへご相談下さい。

どのような土地でも賃貸住宅が建てられますか？

法規制上禁止されているところでなければ、建てられます。
そこでどのようなプランを組めるか、事業計画を適正なものにできるかが私ども不動産ラボの企画能力の見せ所だと思っております。
どうぞ「自信を持って」ご相談下さい。