建設費をアパートメーカーの半分に！～不動産ラボのプラン販売
なぜ不動産ラボが「プラン販売」という仕組みを編み出したのか？
それは、一戸建て並みの坪単価で建築するアパートメーカーの価格に疑問を感じていたからです。
賃貸住宅を建築して販売するのはアパートメーカーだけではなく、たくさんの業者が行っております。
でも、そのほとんどが予め土地を仕入れ・建築も行って、在庫という形になってからお客様の手元に引き渡される、あるいは「家賃保証を○○年間付けます！」という販売方法のため、結局はどの業者もアパートメーカー並みの金額で販売する事になります。
不動産ラボは「在庫」と「家賃保証」の形を取ることこそが高額になる原因と考え、ラフプランを経て収益・市場調査→銀行融資付けの後、お客様の許可をもらってから土地を仕入れ、建築します。
家賃保証の落とし穴・・・正味建設費＋保証家賃×○○年分＝あなたが支払う建設費
家賃保証をしてくれるのは誰？・・・・・実はあなた自身です。
アパートメーカーや販売業者が家賃保証をしてくれている・・と思われる方が多いと思いますが、
実はその費用は「建設費」という形でアパートメーカーや販売業者にあなたが払っています。
あなたから支払われた建設費から、「家賃保証のための資金をストックして」いるだけです。
将来的に空室が発生し、アパートメーカーや販売業者が家賃を補填しなくてはいけなくなったときに、その「ストックしてある資金」からあなたに払っているだけなのです。
自分のアパートの家賃を保証しているのは、他でもない【あなた】自身です。
では、実際にシュミレーションしてみましょう
どちらも自己所有の土地に賃貸アパートを建てる場合
アパートメーカーにて
|
不動産ラボにて
|
|
|---|---|---|
|
100坪
× 坪単価 60万 || 6,000万円 |
家賃収入は
どちらも同じ 480万円とします
|
100坪
× 坪単価 30万 || 3,000万円 |
|
建築費3,000万÷年収480万
|| |
すると
利回りは？ |
建築費6,000万÷年収480万
|| |
| 8% |
その差なんと
2倍 |
16% |
|
でも、将来入居率が下がったら？
|
||
仮に入居率が80%だったとしても、残りの20%分の収入は補填してくれます。
なので利回りは引き続き
8%です。
8%です。
仮に20年間、空室分20%の家賃を補填してもらったとしましょう。
480万×20%×20年=なんと1,920万円！
480万×20%×20年=なんと1,920万円！
6,000万円で建てたアパートだが、1920万円返してもらったと同じことなので結局は
6,000-1,920=4,080万円で建築したのと同じこと！
6,000-1,920=4,080万円で建築したのと同じこと！
であれば家賃保障なしで3,000万円で建築できるアパートのほうが良くないですか！？
仮に入居率が80%だったとすると、どこからも補填はされないが・・
元々かけた金額（建築費）が半額ですから、入居率80%で利回りを計算しても
12.8%です。
12.8%です。
家賃保証がなくても80%の入居率でも
手取り収入は同じ
利回り向上
初期投資が1,080万円も安い
※20年間定額固定の家賃保障は、実際にはどのアパートメーカーも行っていません。大体が3~5年毎に保証家賃の見直しをかけられてしまいます。
このカテゴリーの関連記事
