不動産ラボの賃貸管理～外注・手抜き盛り沢山の管理姿勢を否定
賃貸管理会社なんかどこも同じだ・・・とお考えの方も多いと思いますが、実際には取り組み方・人員、運営ノウハウの違いによって相当な差が出ます。
毎月定期的に決まった金額が管理費として各オーナー様から入金になってきますので、管理会社としてはこれほど確実な商売は無いわけです。
問題は家賃の３～５％という細かな収入を積み重ねていかなければならないため、コスト削減を躍起になって行なっている管理会社が多いことです。
どういう事かというと、見た目の作業、オーナー様から見える作業しかしない管理会社が多いのです。
例えば、毎月の家賃の送金明細書の作成だったり、空き室募集のホームページの作成だったり、とにかくオーナー様の目に触れるところしか作業を行わず、以下にある「管理会社本来の目的」をコスト削減のためにカットしています。
いつの間にか賃貸管理会社は「ただの家賃管理・送金会社」に成り下がっているところが多いのです。
管理会社の本来の目的とは
晴れてアパートオーナーになられた方、特に本業をお持ちの方でアパートオーナーになられた方が
一番気になることは、「管理会社にどの会社を選ぶか？」ということでしょう。
特に、気になるところとしては
- 敷地内・建物を適切に、清潔に、長持ちするように管理して欲しい。
- 家賃の集金・送金を滞りなく行って欲しい。
- 各種クレーム（入居者同士のトラブルなどのソフト面・建物などのハード面）の対処をしっかり行って欲しい。
- 家賃の滞納を起こさないで欲しい・・・また、その場合はしっかり回収して欲しい。
- 退去した部屋が発生した場合は、できるだけその空室期間を短く、次の入居者が決まるように対処して欲しい。
このような事柄をしっかり行ってくれる管理会社を選びたいものですね。
不動産ラボの賃貸管理の目指しているもの
不動産ラボの賃貸管理部門が目指しているものは、
「まずは空室期間を短くすること、そもそも空室を出さないこと」から全てがスタートします。
例えば、建物をある一定の期間、ある一定の強度を保つために管理することを「建物管理」と言うのであれば、別に週に１回清掃しなくとも月に１回の清掃で管理会社の役目は果たせるでしょう・・・。
でも、不動産ラボの賃貸管理は「空室を見た内覧者が気に入ってもらえるよう、現在の入居者が満足してもらえるよう・・・結局は空室期間の短縮のため」に「建物管理」をしています。
また、例えば、入居者からの家賃の支払いを銀行振込しか対応せず、ただ単純に「家賃が振込まれた・振込まれていない」と言うことを「家賃管理」というのであれば、別にこんなことならオーナー様がご自分でやった方が経費が掛からなくて良いのではないですか？
「家賃管理」についても不動産ラボの考え方はただ一つ・・・・「空室期間の短縮のため」に行っています。
例えば、入居者からの家賃の支払いは「振込みだけ」などと杓子定規にせず、自動引き落とし、カード払い（※）、弊社へ持参、集金などといくつかの方法を組み合わせて行っています。
入居者の金銭感覚は様々ですから、振込手数料の節約のために通勤時に弊社に立ち寄って持参したい・・という方もいらっしゃいます。
また、お給料日が毎月５日の方で、前月までに当月分の家賃の支払いができない、という方もいらっしゃるでしょう。
このような方も今までの管理会社が言う「家賃管理」のために「契約お断り」などとしていても良いのでしょうか？
不動産ラボでは、仮にこのような方との契約の場合は、毎月５日に自動的に振込みになるよう銀行に手続きを取ってもらうなり、家賃保証会社をつけるなり、あるいは家賃の１か月分程度の保証金を積んでもらうなりの様々な方法を提案して「空室期間の短縮のため」に全力を尽くします。
ある大手賃貸管理会社の実態
本当に、ウソだと思うくらい、一般の賃貸管理会社はヒドイです。
一例を挙げると、
- 担当者が、共用部の外注清掃業者からの写真でしかその建物を見たことが無い。
- 月に１回の巡回すらもしていない。全部外注の清掃業者任せ。
- 退去時の入居者との立会いも外注先や内装業者任せ。
- 退去後の清掃は即日・翌日ではなく、外注清掃業者のスケジュール次第で、引越しシーズンが終わって、清掃業者が暇になってから室内清掃に入る。（もちろんその期間も家賃は入って来ません。）
更に、室内清掃後のチェックもしないので、業者が忘れて室内清掃をしていない部屋もある。もちろんその部屋は誰かが気付いて室内清掃を入れるまでは、内覧者の印象も悪く、次の入居者は決まらない・・。 - 賃貸仲介店舗には、空室情報をＦＡＸしているだけで、実際に店舗に足を運んで営業しておらず、そのくせオーナーへの報告は「たくさん情報提供してるんですけど全然決まりません・・・お客さんの来店が少ないんでしょうかね？」などと自分は頑張っているのにお客さんがいない・・自分のせいではない・・・とどこか他人事の報告をする。
- 家賃の振込み入金管理は、経理のアルバイト学生がやっている。そこから経理課内部で書類が回送され、管理担当者（督促ももちろん兼ねる）に滞納者情報が来るのは１ヵ月後（・・・１ヶ月後に滞納が分かったときには、既に２ヶ月目の滞納に差し掛かっているということです。）
- 『ウチの管理会社は賃貸業界出身者が多いですから、「ニラミ」が利きますので全体的に入居率が高いです！』 と営業して管理委託物件を増やしている所もあるみたいです。賃貸仲介の営業マンは出入りが多く、ほとんどが２０代前半の「ドライな世代」の営業マンなのに、「ニラミ」なととど言う前近代的な手法が通用するのか果たして疑問ですね（笑。）
退去者や家賃滞納に関する考え方
退去者が発生したり、家賃の滞納が発生するのは大いにあり得ます。
数の中ですから、そんなことは当たり前です。
問題はなるべくそれらを発生させないように普段から管理目的を明確にして管理業務を行い、また、もし退去・滞納が発生したときの対処方法をしっかり行うことです。
家賃滞納者に関しては、不動産ラボの考え方は特に厳しい方だと思います。
基本的に悪質滞納者（滞納後、自分が約束した支払期日を何度も破るなど）にはすぐに退去を求めます。
中には厳しい言い方をすることもあります。
以前、滞納者から「お宅みたいにうるさい会社の物件には入居しないように友達に言っておくわ！」と滞納者に言われたことがあったのですが、私は「是非是非お友達にも知り合いにも、親兄弟にも言ってください、不動産ラボの管理物件には入居するなっ！て。類は友を呼ぶといいますから、ウチも悪質滞納者はお断りです。でもあなたの友達の中でも一人位いるかも知れませんね・・・・・何回も支払いの約束を破ったお前の方が悪い、催促している管理会社は悪くない・・・という方が。そういう本当にあなたのことを考えてくれる方とめぐり合えることを祈っています。」とお話したことがあります。『家賃の督促をする方が悪い』とでもいうような考え方をされている方は、弊社の管理物件の入居者としてはお断りです。後述しますが、良い入居者と滞納者を厳格に区分しています。
でも、自分から連絡してきて「今月は遅れます・・・○日には払います」という方、そしてきちんとその期日に払ってくれる方は良いのですよ。 滞納者とは判断しません。
だって、例えば年収２５０万円の方が月額５万円の家賃を１年間払うと６０万円です。 年収の約４分の１を数年来に渡って払っているのですから、多少遅れる事情も生じるでしょう。きちんと事前に連絡があり、その期日どおりに払ってくれれば問題ありません。
滞納者と呼ぶのは、期日を守らなかったり、何も言わないで平気で遅れる方々です。
不動産ラボでは毎月の支払期日を３日遅れるとまずは電話で催促します。たまにハガキなども使います。
７日遅れると担当者が訪問し書面を直接投函し、電気メーターが動いているかなどの居住確認をします。そして、１０日目には連帯保証人へ電話で催促します。
大体の支払いの遅れはこの時点で解消しています。 要するに「家賃の支払いにはうるさい管理会社」だと思われることが重要だと思っています。
悪質な滞納者は転々と住まいを変え、滞納を繰り返しています。
「家賃支払いの信用情報機関」は存在しないため、悪質滞納者は「家賃督促が緩い」アパートに入り込み、踏み倒しを繰り返しています。
前出の管理会社の対応では、滞納に気付いたときには２ヶ月分の滞納額になり、その後も月に１回くらい書面で督促をしながらダラダラと４～５ヶ月分はすぐに滞納してしまいます。
そんなに溜まったらどう処理するんでしょう？裁判でもして入居者から強制的に取り立てますか？弁護士費用はどうしましょうか？
それとも、滞納分をあきらめて退去してもらうんでしょうか？
不動産ラボでは「当月には必ず回収する」方針ですので、支払期日の３日後から回収作業がスタートします。１ヶ月後、２ヶ月後に回収作業に着手しても回収なんてできません。（違法な取立てをすれば別でしょうが・・）
とにかく「３日遅れたら大変なことになる管理会社だ」と入居者に思ってもらうことが重要だと思っています。
滞納者に嫌われる管理会社で大いに結構です。逆に良質な入居者だけが残っていきます。 それで良いんです。。。だって、大多数の入居者は家賃滞納なんてしないのですから。
一部の滞納者にはうるさいと思われるかも知れませんが、また、うるさいこと言うんだから建物管理もしっかりしろよ！と言われることもあると思うのですが、それらをプレッシャーにして今後も「大多数の健全な入居者に支持される」ために、「空室期間を短縮するため」に賃貸管理業務にも邁進していく所存です。